서울 집값 왜 계속 오를까? 공급절벽이 시작됐다… 2027년까지 답 없는 이유

최근 정부의 강력한 부동산 규제에도 불구하고 서울과 수도권 집값은 다시 상승세를 보이고 있습니다.

많은 사람들이 "집값이 너무 올랐으니 이제 떨어질 것"이라고 생각하지만 시장은 전혀 다른 움직임을 보이고 있습니다.

오히려 전문가들은 지금의 시장을 **'공급 절벽이 규제를 이기는 시장'**이라고 표현하고 있습니다.

과연 지금 부동산 시장에서는 어떤 일이 벌어지고 있을까요?

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공급 부족이 집값을 밀어 올리고 있다

부동산 가격은 결국 수요와 공급의 균형으로 결정됩니다.

문제는 현재 서울과 수도권의 공급이 빠르게 줄어들고 있다는 점입니다.

최근 주요 지역 상승률을 보면 시장 분위기를 쉽게 확인할 수 있습니다.

✔ 동탄 상승률 0.98%

✔ 성남 중원구 상승률 0.63%

✔ 서울 주요 지역 상승세 확대

이처럼 가격 상승은 일부 지역만의 현상이 아니라 점차 수도권 전역으로 확산되고 있습니다.

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인허가와 착공 물량이 반토막 났다

지금 시장이 가장 우려하는 부분은 공급 자체가 줄어들고 있다는 사실입니다.

건설사들은 최근 몇 년간 급격하게 상승한 비용 부담에 직면해 있습니다.

공사비 폭등의 원인

• 원자재 가격 상승
• 인건비 상승
• 고금리 지속
• 환율 상승

결국 재개발·재건축 현장에서는 사업성이 악화되면서 갈등이 늘어나고 있습니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다.

과거에는 인허가를 받으면 약 70~80%가 실제 착공으로 이어졌지만,

현재는 40~50% 수준까지 떨어졌습니다.

즉,

"계획은 있는데 실제 공급은 없는 상황"

이 벌어지고 있는 것입니다.

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서울시가 공급 속도전을 선언한 이유

서울시는 현재 2031년까지 약 31만 호 착공을 목표로 내세우고 있습니다.

하지만 현실은 생각보다 쉽지 않습니다.

재개발·재건축 사업을 진행하려면

• 이주비 대출
• 사업성 확보
• 조합 갈등 해결

등의 문제가 동시에 해결되어야 합니다.

특히 대출 규제는 정비사업 속도를 늦추는 가장 큰 요인 중 하나로 지적되고 있습니다.

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서울시가 정부에 요구한 '임대주택 비율 완화'

최근 서울시는 정부에 중요한 건의를 했습니다.

현재 재개발·재건축 과정에서 용적률 인센티브를 받으려면 일정 비율 이상의 임대주택을 공급해야 합니다.

서울시는 이를

50% → 30% 수준으로 완화

해달라고 요청하고 있습니다.

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왜 완화를 요구할까?

이유는 간단합니다.

사업성을 높여야 공급이 늘어나기 때문입니다.

임대주택 비율이 낮아지면

• 조합 수익 증가
• 사업 추진 속도 향상
• 민간 참여 확대

효과를 기대할 수 있습니다.

결국 신축 아파트 공급이 늘어나면 시장 안정에도 도움이 될 수 있습니다.

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하지만 정부도 고민이 많다

정부 입장에서도 딜레마가 존재합니다.

재건축·재개발 사업이 빠르게 진행되면

기존 주민들의 이주 수요가 발생합니다.

이 과정에서

• 전세 수요 증가
• 월세 수요 증가

가 나타나면서 단기적으로 임대차 시장 불안이 커질 수 있습니다.

또한 신축 아파트 공급 기대감 자체가 가격 상승 심리를 자극할 가능성도 있습니다.

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공급보다 더 심각한 문제는 '유통 물량 부족'

현재 시장에서는 공급뿐 아니라 거래 가능한 매물 자체도 부족합니다.

전문가들은 다음과 같은 세제 정상화가 필요하다고 주장합니다.

① 취득세 중과 폐지

현재 일부 다주택자의 경우 취득세 부담이 매우 높습니다.

높은 취득세는 거래를 위축시키는 대표적인 요인입니다.

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② 보유세 부담 완화

보유세 부담이 커질수록 매물 잠김 현상이 심해질 수 있습니다.

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③ 양도세 중과 정상화

집을 팔고 싶어도 세금 부담 때문에 매물을 내놓지 않는 경우가 많습니다.

결국 거래량 감소는 시장 왜곡으로 이어질 수 있습니다.

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앞으로 집값은 어떻게 될까?

현재 가장 중요한 사실은 공급 공백입니다.

전문가들은 적어도 2027년까지 서울과 수도권의 공급 부족 현상이 이어질 가능성이 높다고 보고 있습니다.

실제 공급은 단기간에 늘릴 수 없습니다.

재개발·재건축 인허가부터 입주까지는 최소 5~10년 이상이 필요하기 때문입니다.

즉,

지금의 공급 부족은 이미 몇 년 전부터 예정된 결과라는 뜻입니다.

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결론 : 공급 절벽 시대가 시작됐다

부동산 시장은 단순히 금리나 규제만으로 움직이지 않습니다.

결국 시장을 결정하는 것은 공급과 수요입니다.

현재 서울과 수도권은

✔ 공급 감소

✔ 착공 물량 급감

✔ 유통 물량 부족

✔ 정비사업 지연

이라는 구조적 문제를 동시에 안고 있습니다.

정부가 공급 확대와 거래 활성화 정책을 내놓지 않는다면 집값 상승 압력은 당분간 이어질 가능성이 높습니다.

중요한 것은 막연한 기대나 공포가 아니라 실제 공급 데이터와 시장 흐름을 냉정하게 분석하는 것입니다.

부동산 시장은 감정이 아닌 숫자가 움직인다는 사실을 잊지 말아야 하겠습니다.

 

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